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    藍宏裝飾設計專家教您如何驗房


    訪問人數:2040  新聞作者:  新聞來源:  發布時間:2014-7-13 10:09:45
     
    第一部分:房屋驗收技巧房屋驗收前的準備
     
    商品房質量糾紛是當前投訴較多的問題。為幫助業主順利收房,本章給大家講講驗收房屋的要點。
    1、免除收房傷痛,從簽合同開始    為避免出現房屋質量問題,建議消費者在買房時選擇資信良好的開發商,將風險控制在前期。簽合同時應明確各有關細節,包括收房時間,收房程序(如先驗房,無異議后再收房等);驗房時從配套設施到房內各項交付物指定的具體詳細驗收標準,最好附上設計圖紙及施工圖,并在合同中注明以其為準。同時注明收房時原開發商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結構驗收標準。最妥當的做法是請上一位有經驗的律師,分析購房合同中有無標注不明或易造成歧義的條款陷阱,免除收房時的麻煩。
        越來越多的準業主們即將面臨入住問題,開發商將把自己夢寐以求的房子交到自己手中,可是如何收房,有什么交房標準嗎?是否是開發商發了入住通知就算交房了呢?當然不是,下面就是一些收房入住必須了解的一些問題。
    2、切記查看“兩書一表”
    向開發商索要兩書——《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現質量問題時按約維修。一表是《竣工驗收備案表》,同時要求開發商提供國家認可的專業測繪單位對面積的實測數據,看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。 
    《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產業在《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統一的規范,問題比較少;而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。 一些開發商甚至連消防這樣的關鍵環節都沒有送交主管部門備案就已經通知業主入住了。按照有關規定,《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案,如果缺少任何一項的話,這個樓盤就屬于“黑樓”,是不能入住的。像消防這種關鍵環節,一旦出了問題,就是人命關天的大事故,對于業主來說,人身安全才是第一位的。業主驗房時不能只看開發商有沒有這張《竣工驗收備案表》,同時一定要仔細查看各個分項有沒有都備案,有關部門是否出具了關于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書!犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a商有著嚴格的約束作用,只要將項目送交主管部門備案后,開發商就必須對樓盤終生負責,出了問題,如果是開發商的過失,可以追究其責任。    
         提示:開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。    
        3、檢查房屋結構及面積     
        首先業主應檢查售樓合同中的附圖與房屋實際情況是否一致; 房屋結構是否和原設計圖相同。 其次應查看房屋面積是否經過房地產部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。    
        4. 先驗房后收樓    
        先驗房再繳費、辦理入住手續是收房的正常程序。但目前開發商能讓買家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是讓業主先在收房文件上簽字,要求業主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2)和契稅(房屋總額的1.5)、繳納一年的物業管理費和產權代辦費等費用,方可以辦理入住手續,領取房屋鑰匙和相關資料,然后才能驗收房屋。業主進得房去,發現房屋質量有問題,申訴起來也很被動。負責任的開發商會積極善后,無良心的則會實施拖延戰術,讓業主勞心勞力,這對業主來說是不公平的。為避免出現這種情況,業主應堅持先驗房、后辦理手續,并應將驗房時發現的房屋質量、室內有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發商并讓其簽收,以免留下后患;蛘呖稍谑辗课募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。    
        在業主支付了全部房款的前提下,開發商應無條件向業主交付符合合同約定的房屋,否則應視為開發商違約,如果開發商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。
     
    第二部分:房屋驗收技巧毛坯房驗房程序
     
    一、 毛坯房驗房程序: 
        
        屋內只有門框沒有門,墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”,雖然毛坯房已經過相關部門的工程驗收,但購房者在把毛坯房變成展現自我個性的空間之前,需要對毛坯房的驗收標準有所了解。按照通常的標準,交付房屋時,毛坯房需要對以下方面進行驗收:    
        (1)全部外飾面、外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。    
        (2)公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修,并按規定完成各種測試項目。    
        (3)各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。    
        (4)檢查墻面、頂層應無滲漏痕跡。    
        (5)戶門以內各房間采用預制樓板或現澆板頂棚的,應做到不抹灰、用膩子找平,達到板縫密實無裂縫,接搓平順無錯臺,表面平整,色澤基本均勻,線角順直的標準。戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實、黏結牢固、無裂縫。    
        (6)有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規劃,在驗收時應進行24小時蓄水試驗,做到無滲漏。    
        (7)地漏與泛水坡度符合設計要求,不倒泛水,結合處嚴密平順,無滲漏。    
        (8)各種房間水泥地面基層標高,應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。
     
    二、驗房時的注意問題及簡單操作方法    
        (1)檢查廚房煙道    
        用紙卷點火后滅火冒煙,放在煙道口下方10厘米左右,看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。    
        (2)檢查衛生間通風情況    
        衛生間若沒有窗戶,則應有通風孔,同樣用上面的方法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。    
        (3)窗邊與混凝土接口不能有縫隙    
        窗框屬易撞擊處,框墻接縫處一定要密實,不能有縫隙。窗臺下面如有水漬則可能是窗戶漏水。    
        (4)驗電    
        ①打開所有的燈具開關,看燈具是否都亮。    
        ②檢查插座。五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排,燈亮,表示有電,此時拉下總開關箱內的插座開關(應有標示),指示燈滅。頻繁測試幾次證明開關、接線良好,插座安全。如果開關拉下,插座指示燈仍亮或仍在閃爍,說明開關質量有問題或接線有誤, 應立即修復,否則日后誤觸電時無法及時斷電,將危及業主生命。如果條件允許,插座還應用萬用表測試對地絕緣情況是否良好。    
        ③開關箱內的各分路開關應有明顯的標示,如果沒有或不明確, 應立即糾正。    
        ④開關箱內開關應安裝牢固,每個都要用力左右晃動進行檢查,如果發現松動,應緊固或更換。否則日后使用中接觸不良出現打火現象時,會造成更大危險。    
        ⑤檢查有線電視插座、寬帶插座,插進去有無松動或插不進現象。用電話機檢查電話線路是否有信號;用天線檢查工具(或小電視)檢查電視天線的信號; 用網絡檢測設備檢查內部網線是否暢通。    
        ⑥檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。    
        ⑦檢查入戶門門鈴:帶兩節5號電池測試門鈴,是否不響或響個不停。    
        ⑧衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施,衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座,洗手盆的上方不應有插座。    
        (5)檢查房屋有無傾斜    
        用盒尺檢查房頂,取4#12316;5個點進行測量,若數值一致,比如房高均為2.5米說明房頂沒有水平傾斜。同時可在房頂上用細繩拴上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其垂直傾斜程度,一般來說誤差3厘米以上應該警惕。這方面的問題也能反映出建筑質量的高低。    
        (6)檢查有無滲漏情況    
        業主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況,要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等,這些都是滲漏的跡象。如果買的是頂層,一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工的要求,所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”,要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。還應查看廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。    
        (7)檢查保溫墻面是否滴水    
        冬天,房間里的墻面如果有結露現象(類似夏天冰鎮的瓶啤,在室溫下外瓶壁出現的水滴),這個墻面的保溫層肯定有問題。    
        (8)檢查房屋有無裂縫    
        ①首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫,沒有裂縫最好,如有裂縫,要看是什么樣的裂縫。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,雖屬質量問題,但基本不存在危險,修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態,那么就說明房屋沉降嚴重,存在結構性質量問題。    
        ②看房屋的外墻墻體是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴重的質量問題,有漏水的隱患。    
        ③看承重墻是否有裂縫,若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后,表示該房存在危險隱患,對這類房屋,購買者一定不能存有僥幸心理。    
        ④房間與陽臺的連接處是否有裂縫,如裂縫很有可能是陽臺斷裂的先兆,要立即通知相關單位。    
        (9)檢查乳膠漆質量    
        墻面天花板是否平整,周圍光線暗時帶大功率燈泡(200瓦)照射,燈一亮,墻壁天花板是否平整立刻可以通過光線陰影看出。如果不平,要提出重新補膩子刷漆;如果局部刷漆(修補過)會與墻壁原色產生差異。    
        (10)檢查室內門上下是否油漆    
        用鏡子放到門頂部和門底部,檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門,頂部和底部的油漆沒有刷全,時間一長,因環境潮濕,衛生間的使用率又高,會使門頂部和底部過早腐爛損壞。    
        (11)檢驗墻地磚    
        查看廚房衛生間以及其他部位的墻地磚有無變形開裂,檢查墻地磚有無空鼓,用一個小金屬錘隨意地敲敲瓷磚就可以了,有空洞聲音,說明沒有鋪設好,這樣時間久了瓷磚可能會開裂和脫落,遇到這種情況應重新鋪設。如果空鼓率超過5,說明存在質量問題(空鼓率是指100塊瓷磚當中存在多少空鼓的,它的空鼓率就是多少)。廚房和衛生間的瓷磚要鋪到頂,陰角陽角要達90度,四角無磕碰(房頂四角和地面四角)。    
        (12)檢查門窗的密封情況    
        可用一長紙條放在密封點上,關門壓住紙條用力抽出,多點試驗看密封條的壓力是否均勻。不過,衛生間的門不要求嚴絲合縫,為了防水,反而規定下方需離地面1.5厘米。
    (13)檢查窗戶    
        推拉窗上的紗窗和窗扇,應推動靈活,相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時應提出拆換玻璃進行清潔,否則以后不易解決。    
        (14)檢查管道安裝、通暢和密封情況,用手使勁晃動暖氣管和上水管,看是否固定牢固,如果松動,應重新固定。打開水閥看廚房衛生間的排水是否流暢(下水管可能被建筑垃圾堵塞)。需要注意的是,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度,放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部看有無滲漏。如精裝修房內已裝有各種設備,可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水,然后排出去,檢查一下排水速度。對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗,看看排水效果。    
        (15)閉存水試驗    
        ①檢查衛生間地面是否滲漏?梢杂盟芰洗b滿沙子放在地漏上,然后在衛生間蓄一些水,24小時后,到對應的下層衛生間,看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶一起進行,這樣可同時檢測自家衛生間的地面和頂部是否有滲漏現象。    
        ②檢查衛生間地面是否存水。也是先在衛生間蓄一些水,然后放水,看地面坡度是否合理,絕不能往門口處傾斜,是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在,因為地漏應安裝在衛生間最低處。但是,毛坯房除外,因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。    
        (16)水表空轉試驗    
        關閉房屋內各水閥開關,觀察水表是否空轉,如有則通知房管維修部門檢查水管及各水閥是否滲漏。    
        (17)檢查廁、浴具有無裂痕    
        檢查浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象,裂痕有時細如毛發,要仔細觀察。    
        (18)檢查供暖設備    
        ①暖氣片上方應有排氣孔,使用時應擰動將氣體排掉。如果擰不動就需要修理解決,否則氣排不出來,暖氣片不熱。    
        ②暖氣供、回水支管不是水平安放的,供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端,回水支管的兩端高度正好相反,這個坡度應與兩根支管的長度成正比,否則影響采暖。    
        ③供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處,給管道再套上一小截管子),地面的套管應高出地面2#12316;3厘米,地面為初裝修的,應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。    
        (19)檢查建材的品牌與合同是否相符    
        建議業主在驗收施工項目的工程質量時還應該花時間檢查一下建材的品牌。據了解,一些精裝修樓盤業主在驗收時發現防盜門、衛生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產品和設備品牌被更換,意味著住宅品質的改變。業主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別,小心被更換了檔次下降的建材產品。    
        (20). 檢查室內有害氣體是否超標    
        如果業主擔心房屋的環保問題,可選擇放心的室內空氣質量檢測機構進行檢驗,正規檢測機構一般在5至10個工作日內出具檢測報告。 
     
    第三部分:房屋驗收技巧驗收不合格的處理對策
     
    一、驗收不合格的處理對策    
        在房屋接管驗收中發現質量問題,可根據其對房屋不同的影響程度分別處理:     
        (1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題,必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修,直至合格。影響相鄰房屋的安全問題,也應由建設單位負責處理。     
        (2)對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題,可約定期限由建設單位負責維修,也可采取費用補償的辦法,由接管單位處理。    
    二、簽收《房屋驗收單》不留隱患    
        在業主查看了房子后并準備簽收《房屋驗收單》之前,一定先簽訂《物業管理公約》,做一個事先約定,避免日后引起糾紛。業主要清楚以后所要交納的物業管理費到底由哪些費用組成,清潔費、保安費、綠化費怎么核定,做到明明白白。同時,考察一下所在小區物業管理公司的資質,是否具備所要求的管理標準。 其后,業主還要了解所購買房屋的物業公攤面積有多少,要讓開發商出具房屋土地管理局或區局直屬測繪隊的《竣工實測表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,業主就可以簽收《房屋驗收單》了。
     

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